Geleceği İnşa Etmek – Medar Gayrimenkul Geliştirme
Medar Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Konuralp Yılmaz; proje geliştirmekten finansal planlamaya, değişen kullanıcı beklentilerinden Ankara’nın girişimcilik ve teknoloji potansiyeline uzanan vizyonunu MAG Okurları ile paylaşıyor.
Finansal modellemeden sosyolojik analizlere kadar, iyi bir proje geliştiricisi masaya oturduğunda bir müteahhitten farklı olarak neler yapar? Bu iki kavram arasındaki vizyon farkı nihai tüketiciye nasıl yansıyor?
Ben müteahhitlik ile proje geliştiriciliğini birbirinin alternatifi değil, birbirini tamamlayan fakat farklı bakış açıları gerektiren iki alan olarak görüyorum. Müteahhit, ağırlıklı olarak yapının nasıl ve hangi maliyetle inşa edileceğine odaklanırken proje geliştiricisi, daha en başında “Burada ne yapılmalı, kimin için yapılmalı ve neden burada yapılmalı?” sorularıyla yola çıkar. İyi bir proje geliştiricisi arsaya baktığında yalnızca metrekaresini ve emsalini görmez. Bölgenin demografik yapısını, ulaşım akslarını, gelir seviyesini, insanların yaşam alışkanlıklarını, arz-talep dengesini ve gelecekte o bölgenin nereye evrilebileceğini birlikte değerlendirir. Sonra bütün bunları doğru bir finansal modelle buluşturur.
Benim için proje geliştirme aslında üç şeyi aynı masada buluşturma işi: İnsanı, toprağı ve sermayeyi doğru okumak. Bu yaklaşım nihai tüketiciye de doğrudan yansıyor. Çünkü iyi geliştirilmiş bir projede tüketiciye yalnızca dört duvar teslim etmezsiniz; ihtiyacına cevap veren, yaşarken mutlu olacağı ve uzun vadede değerini koruyabilecek bir ürün sunarsınız. Medar’da bir projeye başlarken temel yaklaşımımız da bu: Önce inşa edeceğimiz şeyi değil, neden inşa etmemiz gerektiğini anlamaya çalışıyoruz.
Doğru arsa nasıl bulunur ve potansiyeli nasıl ölçülür?
Gayrimenkulde çok sevdiğim bir prensip var: Kazanç çoğu zaman satışta değil, doğru alımda başlar. Bu nedenle bizim için doğru arsa, yalnızca bugünkü fiyatı uygun olan arsa değildir. Bazen bugün pahalı görünen bir arsa çok doğru bir yatırım olabilirken, çok ucuz görünen bir arsa yıllarca sermayenizi verimsiz biçimde tutabilir. Bir arsayı değerlendirirken imar haklarından altyapıya, ulaşım yatırımlarından bölgedeki nüfus hareketlerine, çevrede geliştirilecek projelerden satış hızlarına kadar birçok değişkeni birlikte inceliyoruz. Fakat rakamların yanında benim özellikle önemsediğim bir başka unsur daha var: Geleceği okuyabilmek. Çünkü gayrimenkulde herkes bugünü görebilir. Asıl değer, henüz herkesin görmediği potansiyeli fark edebilmektir.
Ben bir arsaya baktığımda yalnızca “Bugün burada ne var?” diye düşünmüyorum. “Beş veya on yıl sonra insanlar neden burada yaşamak, çalışmak ya da yatırım yapmak isteyecek?” sorusunun cevabını arıyorum. Eğer bu soruya güçlü ve rasyonel bir cevap verebiliyorsak, orada bizim için araştırmaya değer bir fırsat vardır.
Son yıllarda değişen kullanıcı talepleri, projelerinizi nasıl şekillendirdi?
Pandemi sonrasında konutun anlamının ciddi biçimde değiştiğini düşünüyorum. İnsanlar artık yalnızca ev satın almıyor; bir yaşam biçimi satın alıyor. Eskiden karar verirken metrekare, oda sayısı ve lokasyon çok daha baskın kriterlerdi. Bunlar hâlâ önemli fakat artık balkon, teras, peyzaj, sosyal alanlar, çalışma alanları, güvenlik, otopark, teknoloji altyapısı ve günlük ihtiyaçlara erişim de kararın önemli parçaları hâline geldi.
Bir başka önemli değişim de insanların zaman konusunda çok daha hassas hâle gelmesi. Büyük şehirlerde bugün en değerli varlıklardan biri zaman. Bu nedenle bir projenin yalnızca mimarisini değil, insanın günlük hayatını ne kadar kolaylaştırdığını da düşünmek gerekiyor. Biz kullanıcıyı projenin sonunda ürünü satın alan kişi olarak değil, projenin başlangıcındaki en önemli veri olarak görüyoruz, çünkü bana göre iyi mimari yalnızca güzel görünen bina değildir. İnsanın hayatını anlayan binadır. Önümüzdeki dönemde de daha esnek, teknolojiyle entegre, sosyal alanları güçlü fakat işletme maliyetleri kontrollü projelerin çok daha fazla değer kazanacağını düşünüyorum.
Yüksek faiz ve enflasyon ortamında proje finansmanını nasıl güvenceye alıyorsunuz?
Türkiye’de proje geliştiren bir şirketin yalnızca gayrimenkulü değil, finansmanı da çok iyi bilmesi gerektiğini düşünüyorum. Özellikle yüksek faiz ve enflasyon dönemlerinde iyi proje yapmak kadar, o projeyi doğru sermaye yapısıyla hayata geçirmek de önem kazanıyor. Bizim yaklaşımımızda ilk prensip, projeyi yalnızca iyimser senaryoya göre kurmamak. Satışların yavaşladığı, maliyetlerin yükseldiği veya finansmana erişimin zorlaştığı senaryolarda da projenin ayakta kalabilmesini istiyoruz. Bu nedenle öz kaynak-borç dengesine, nakit akışına, maliyetlerin doğru zamanda sabitlenmesine ve satış takvimine ciddi önem veriyoruz. Projeyi başlatırken sadece “Ne kadar kazanabiliriz?” sorusunu değil, “Şartlar beklediğimiz gibi gitmezse ne kadar dayanabiliriz?” sorusunu da soruyoruz.
Bence özellikle bizim sektörümüzde büyüklük ile güç birbirine karıştırılabiliyor. Çok fazla proje yapmak veya çok hızlı büyümek tek başına güçlü olduğunuz anlamına gelmez. Benim için güçlü şirket; zor piyasa koşullarında bile nakit akışını yönetebilen, taahhütlerini yerine getirebilen ve fırsat çıktığında hareket edebilecek likiditeyi koruyabilen şirkettir. Medar’ın finansal yaklaşımında da agresif büyümeden önce sürdürülebilir büyümeyi önceliklendiriyoruz.
Bir projeden vazgeçmenize neden olacak en büyük “kırmızı çizgi” nedir?
Benim en büyük kırmızı çizgim, projenin matematiğinin ancak her şey mükemmel giderse çalışıyor olmasıdır. Gayrimenkulde bazen bir projeye duygusal olarak bağlanabilirsiniz. Lokasyonu çok sevebilirsiniz, mimarisi sizi heyecanlandırabilir veya ölçeği prestijli gelebilir. Ancak rakamlar doğru değilse bunların hiçbirinin yeterli olmadığını düşünüyorum. Ben fırsat kaçırmaktan çok, yanlış projeye sermaye ve zaman bağlamaktan çekinirim. Çünkü sermaye tekrar kazanılabilir ama yanlış bir projede kaybettiğiniz üç-beş yılı geri alamazsınız. Bu nedenle fizibilitede güvenlik marjı bırakmayan, hukuki veya imar açısından ciddi belirsizlik taşıyan, finansman yapısı sağlıklı kurulamayan ya da son kullanıcı açısından gerçek bir ihtiyaca cevap vermediğine inandığımız projelerde masadan kalkabilmek gerekiyor. İş hayatında “hayır” diyebilmenin çok önemli bir yetenek olduğuna inanıyorum. Bazen en başarılı yatırımınız, yapmamaya karar verdiğiniz yatırım olabilir.
Ankara genellikle memur ve siyaset şehri olarak bilinir. Sizce şehir; gayrimenkul ve inovasyon yatırımlarıyla bir girişimcilik ve teknoloji üssü kimliği kazanabilir mi? Sizin bu vizyondaki rolünüz ne olur?
Ankara’nın yalnızca memur ve siyaset şehri olarak tanımlanmasının şehrin gerçek kapasitesini oldukça daralttığını düşünüyorum. Ankara’da Türkiye’nin en güçlü üniversitelerinden bazıları, çok ciddi bir savunma sanayi ekosistemi, teknoparklar, nitelikli insan kaynağı ve devlet kurumlarıyla doğrudan etkileşim imkânı var. Aslında bir teknoloji ve girişimcilik ekosisteminin ihtiyaç duyduğu birçok bileşen zaten burada bulunuyor. Eksik olan şeyin bunları birbirine bağlayacak daha güçlü bir kültür ve ekosistem olduğunu düşünüyorum. Gayrimenkulün de burada yalnızca bina üretmekten çok daha büyük bir rolü var. Dünyadaki başarılı inovasyon merkezlerine baktığımızda fikirlerin gelişebilmesi için fiziksel ekosistemlerin de oluşturulduğunu görüyoruz. İnsanların çalışacağı, yaşayacağı, karşılaşacağı, fikir üreteceği ve birlikte iş yapacağı doğru mekânları kurmanız gerekiyor.
Ben Ankara’nın önümüzdeki yıllarda savunma sanayi, yazılım, teknoloji, girişimcilik ve nitelikli gayrimenkul geliştirme ekseninde Türkiye’nin en önemli merkezlerinden biri olabileceğine inanıyorum. Kendi rolümü de yalnızca bina yapan bir iş insanı olarak tanımlamıyorum. Medar tarafında şehirde kalıcı değer üreten projeler geliştirmek, gençlerle yürüttüğümüz çalışmalar tarafında ise girişimci, üreten ve dünyayla rekabet edebilen yeni bir kuşağın oluşmasına katkıda bulunmak istiyorum, çünkü benim için şehir geliştirmek yalnızca binaları değiştirmek değildir. Bir şehrin gerçek dönüşümü, mekânıyla beraber insanının da dönüşmesiyle başlar. Uzun vadede Ankara’da bunun küçük de olsa bir parçası olabilmek, benim için yapılan proje sayısından çok daha değerli bir başarı olur.
