Yapay Zekâ, Veri ve Doğru Lokasyon – Woven
Woven Global Gayrimenkul Yatırım kurucusu, CEO’su ve GYTDER Başkanı Burak Ustaoğlu, gayrimenkulün geleceğini değerlendiriyor.
Veri, Sezgiyi Tahtından İndirdi: Gayrimenkul Artık Bir Bilim
Global gayrimenkul yatırım stratejilerini artık geleneksel sezgilerle değil; tamamen teknoloji ve veri analizinden beslenen bir yaklaşımla şekillendiriyoruz. Woven Global bünyesinde geliştirdiğimiz yapay zekâ destekli analiz altyapısı, yatırım kararlarımızın tam merkezinde yer alıyor. Dubai’den Bodrum’a, Atina’dan İstanbul’a kadar her piyasada fiyat hareketlerini, reel kira getirilerini, altyapı projelerini ve demografik dönüşümleri gerçek zamanlı izleyen algoritmalarla çalışıyoruz. Yatırımcılarımız artık “Bu semt değer kazanır mı?” sorusunu sormak yerine, onlara sunduğumuz somut veri raporlarını inceliyor. Hangi bölgede kaç metrekare işlem gerçekleştiğinden yabancı alıcı profiline, kira endekslerinden turizm doluluk oranlarına kadar her parametreyi modelliyoruz. Bunun sonucunda yatırımcımız Yunanistan’da hangi semti, Bodrum’da hangi koyu, Dubai’de hangi kuleyi seçeceğine somut bir veri zemininde karar veriyor. Gayrimenkul Yatırım ve Teknolojileri Derneği (GYTDER) çatısı altında da sektör genelinde veri okuryazarlığını artırmak ve yapay zekâ tabanlı analiz araçlarını yaygınlaştırmak için var gücümüzle çalışıyoruz.
Dubai’de Çöküş Yok, Yatırımcı Davranışlarında Yeni Bir Alım Modeli Var
Küresel jeopolitik gerilimler gayrimenkul piyasasında dengeleri yeniden şekillendirirken, özellikle Körfez bölgesindeki savaş atmosferi yatırımcı davranışlarını doğrudan etkilemeye başladı. Son dönemde gündemi meşgul eden “Dubai’de piyasa çöktü”, “Yatırımcılar kaçıyor” yönündeki yorumlar sahadaki gerçeği yansıtmıyor; biz bu tabloyu çok daha temkinli okuyoruz.
Dubai özelinde kamuoyunda oluşan “sert çöküş” algısının aksine, tam anlamıyla bir durma değil, yatırım alışkanlıklarında ciddi bir dönüşüm yaşanıyor. Endekslerde yüzde otuza yakın spekülatif düşüşler konuşulsa da reel piyasada fiyat gerilemesi yüzde on seviyesinde kaldı. Piyasa tamamen durmadı, sadece daha seçici ve daha kontrollü bir yapıya dönüştü. Dubai yatırımı artık sadece çok yüksek sermayelerin işi değil. 15 ila 20 bin dolarlık başlangıç ödemeleri ve esnek taksit modelleri; doktorlardan avukatlara, küçük işletme sahiplerinden esnaflara kadar çok geniş bir kitleyi yurt dışı yatırımına yaklaştırdı.
Yunanistan’da “Golden Visa” Fırsatı
Türk yatırımcıların Avrupa’da en yoğun ilgi gösterdiği pazarların başında halen Yunanistan yer alıyor ve oturum hakkı sağlayan sistem devam ettikçe bu talebin süreceğini öngörüyoruz. Rakamlar da bu ilgiyi açıkça ortaya koyuyor: Yunanistan’ın “Golden Visa” programı, bugüne kadar ülke gayrimenkul piyasasına yaklaşık 5.56 milyar euro yabancı sermaye çekti. Ancak yatırımcıların çok dikkatli olması gereken kritik bir dönemeçteyiz. Sırf oturum hakkı sunuyor diye, gerçek piyasa değeri 50 ila 100 bin euro olan ve ticari mülkten konuta alelacele dönüştürülmüş mülklere fahiş fiyatlarla yatırım yapılmamalı. Yunanistan’da “Golden Visa” tek başına bir yatırım gerekçesidir. Esas olan, bölgenin turizm potansiyeli ve kente entegrasyon düzeyidir. Yatırımcılar doğru lokasyon, doğru hukuk partneri ve doğru geliştiriciyi seçmelidir.
Küresel Yatırımcının Yeni Gözdesi: Bodrum
Orta Doğu’daki jeopolitik riskler ve kriz ortamı, Türkiye lüks gayrimenkul pazarının “güvenli liman” algısını küresel ölçekte pekiştiriyor. Özellikle Körfez yatırımcısının yeni gözdesi, uluslararası lüks ligindeki yerini sağlamlaştıran Bodrum oldu. Bodrum’da özellikle Yalıkavak, Türkbükü ve Göltürkbükü bölgeleri uluslararası yüksek net değerli yatırımcı talebi açısından tamamen ön planda. Bu bölgelerde bir milyon dolar ila on milyon dolar arasında seyreden, lüksün sınırlarını yeniden çizen villa yatırımları sunuyoruz. Bodrum’da yıllık kira getirilerinin dolara endeksli olarak yüzde yedi ila dokuz bandına ulaşması, burayı Körfez bölgesindeki benzer mülklerle doğrudan rekabet edebilir düzeye getirdi. Milas-Bodrum Havalimanı’nın genişleme kapasitesi, yeni mega marina projeleri ve dünyaca ünlü lüks otel zincirlerinin bölgeye girişi, Bodrum’u önümüzdeki dönemde dünya gayrimenkul radarına çok daha güçlü şekilde taşıyacak. Bugün Bodrum’a doğru yatırım yapan, gelecekte küresel ölçekte muazzam bir değer artışı yakalayacaktır.
Türkiye Lüks Piyasası İçin “Doğru Zaman”
İç piyasaya ve Türkiye geneline baktığımızda, gayrimenkul fiyatlarının dolar bazında son yılların en rasyonel ve dip seviyelerinde olduğunu söyleyebiliriz. Bugün lüks segment dâhil birçok bölgede mevcut satış fiyatları, yeniden inşa maliyetinin bile altında kalıyor. Net bir şekilde ifade etmek gerekirse: “Türkiye hâlâ çok ucuz.” Bugün birçok geliştirici firma aynı arsayı yeniden alıp, aynı projeyi mevcut satış fiyatlarıyla maliyet açısından üretemez. Bu durum, fiyatların aşağı yönlü gitmesinin sürdürülebilir olmadığını netçe gösteriyor. Altın ve döviz gibi enstrümanlarda bekleyen ve süreç içinde kâr realizasyonu yapan yatırımcılar, bu durağan dönemi fırsata çevirmek ve varlıklarını korumak için yeniden en güvenli liman olan gayrimenkule dönmeye başladı. Yüksek faiz ve krediye erişim sorunları ipotekli satışları baskılamaya devam etse de, devlet destekli yeni konut kredisi modellerinin devreye girmesiyle piyasa hızla vites büyütecektir. Özellikle önümüzdeki dönemde Türkiye’de; Bodrum, İstanbul, Ankara ve İzmir gibi vizyoner bölgelerde çok ciddi bir değer sıçraması yaşanacağını öngörüyoruz. Küresel risklerin arttığı bu çağda Türkiye, hem yaşam hem de nitelikli yatırım açısından güvenli liman algısını her geçen gün daha da güçlendiriyor.
