Av. Ata Gümüş: Kira Bedelinin Tespiti
Avukat Ata Gümüş, Türkiye genelindeki kira artışlarını takiben kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi durumunun hukuki boyutunu ve altı çizilmesi gereken kısımlarını özetliyor.
Pandeminin başladığı 2020 yılından bugüne, bütün dünyada olduğu gibi Türkiye’de de yüksek enflasyon, demografik dalgalanmalar ve üretimin azalması ile birlikte üretim kanallarının kısmi olarak bloke edilmesi, günlük hayatımıza yansıyan birçok sorunu beraberinde getirdi.Yazımızın konusu olan kira bedellerinin ve gayrimenkul fiyatlarının çok hızlı yükselmesi hususunu da yukarıda saydığımız ve tüm dünyada görülen bu nedenlere bağlamak gerçekçi ve yerinde olacaktır.
Yükselen enflasyon ile beraber hanehalklarının, varlıklarının değerini ve gelirlerinin düzeyini koruma çabaları, varlık fiyatlarında başat olan gayrimenkul fiyatlarının artmasına; buna bağlı olarak da gayrimenkul rantlarının yani kira bedellerinin çok hızlı yükselmesine neden olmuştur. Yine yukarıda bahsettiğimiz üzere jeopolitik hinterlandımızdaki savaşlar ve iç karışıklıklar, yoğun bir insani göç dalgasının doğmasına ve ülkemizde yabancı menşeili konut taleplerinin artmasına neden olmuştur. Bu talep fazlası da yine anılan yüksek artışların diğer önemli nedenini oluşturmuştur. İstatistiki verilere göre; tüm dünyada enflasyonun artması neticesinde kira bedellerinin ve gayrimenkul fiyatlarının artış gösterdiği bilinmektedir. Birçok ülkenin gündeminde olan bu husus, ülkemizde de vatandaşın gündeminden düşmediği gibi kira bedellerindeki yükseliş, bir çok ülkeye göre ne yazık ki daha fazladır. Veri paylaşacak olursak; Türkiye genelinde son bir yılda %152, son dört yılda ise %233 artış gösterdiği bilinmektedir. Anılan sebep ve sonuçlar neticesinde, gelirlerini enflasyon karşısında korumak isteyen gayrimenkul sahipleri ile gayrimenkulleri talep eden kiracılar arasında ihtilafların yaşanılması kaçınılmazdır. Her ne kadar devletimiz, kiracıları ve gayrimenkul sahiplerini mağdur etmemek adına çeşitli yasal düzenlemeleri hızlı bir şekilde hayata geçirse de güncel hayatta kira ihtilaflarının hararetini koruması tam anlamıyla gerçekleşememiştir. Malumunuz, 11 Haziran 2022 tarihli Resmî Gazetede yayımlanan konut kiralarına yüzde yirmi beşlik artış sınırı getirilmiş ve kiracıların korunması sağlanmıştır. Kira artış sınırı birçok ülkede de uygulanmaya çalışılmakta olup bu uygulama hem kiracılar açısından hem de gayrimenkul sahipleri açısından da birçok sorunu beraberinde getirmiştir. Kiraya verenlerin, kira bedellerinin aşağıda kalması ile beraber kira artış oranının enflasyonun çok altında kalan yüzde yirmi beş zam sınırlaması nedeniyle kendilerini koruma ve daha fazla gelir elde etme niyetiyle kira sözleşmelerini sona erdirme çabasına girecekleri ve kiracı ile karşı karşıya gelecekleri aşikârdır.
Bu yazımızın amacı; adı geçen ihtilafların hukuki boyutunu, altı çizilmesi gereken kısımları özet olarak siz değerli okurlarla paylaşmaktır.
Kira sözleşmesi, kiracı ve kiraya veren gayrimenkul sahipleri arasında esaslı unsurların üzerinde anlaşmaya varılmasıyla sözlü veya yazılı kurulmakta olup esaslı unsurlardan en önemlisi ise kira bedelinin belirlenmesidir. Kira bedeli, taraflar arasında serbestçe belirlenebilirken, sözleşmenin devamı süresince değişen, gelişen ekonomik ve toplumsal koşulların varlığı kira bedellerinin sonraki yıllarda artışının nasıl tespit edileceği konusunda soru işaretleri yaratmaktadır. Bu noktada kira bedellerinin belirlenmesi ve artırım oranlarının sınırlarının ne olacağı konusunda yargının ve kanun koyucunun müdahalesi ise kaçınılmaz olmuştur. Yukarıda da bahsedildiği üzere enflasyon oranları karşısında gayrimenkul sahiplerinin kiracılara karşı zam baskıları artmakta, kira artışı ve tahliye istemleri çoğalmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’ndan hareketle uygulanmaya çalışılan fahiş zam miktarları, uygulamada çoğunlukla geçersizdir. Şöyle ki; yenilenme süresi gelen kira sözleşmelerinde kira bedellerine uygulanabilecek en yüksek zam oranı yasal olarak on iki aylık TÜFE ortalamasıdır. TÜFE oranları ise aylık bazda hesaplanır ve TÜİK tarafından açıklanır; fakat daha önce bahsedilen 11 Haziran 2022 tarihinden 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yenilenecek olan kira sözleşmelerinde kira artış oranı en fazla %25 olarak sınırlandırılmıştır. 1 Temmuz 2022 tarihinden sonra yapılacak kira sözleşmelerini ve iş yeri kiralarını kapsamadığını da ayrıca belirtmeliyiz.
Söz konusu düzenlemenin, kiracıları bir nebze de olsa rahatlatacağı aşikârdır; ancak, Türkiye ekonomisinin son dönemleri baz alındığında kısa süreli kira ilişkilerinden ziyade uzun süreli kira ilişkilerinin bu koşullardan olumsuz etkilenebileceğini de göz önünde bulundurmak gerekir. Kira ilişkisinin kiraya verenin arzusu hilafına uzun yıllar sürmesi olasılığı karşısında, değişken enflasyon olgusuna karşı kira bedelinin bütün bir süre boyunca aynı kalması mümkün değildir. Ayrıca kira bedelinin belirlenmesi için gerekli artış oranlarının yetersiz kalabileceği düşüncesinin birçok gayrimenkul sahibini zor durumda bırakabileceği düşünülmektedir. Kanun koyucu ise bu duruma, olası adaletsizlikleri önlemek adına bir çözüm getirerek taraflara belli şartlar altında piyasa koşulları baz alınarak kira bedelinin yeniden tespitini isteme hakkı tanımıştır. Hakkın yerine getirilmesi için başvurulacak dava yolu ise “kira bedelinin tespiti veya uyarlanması” davalarıdır. Kira bedelinin tespiti davası, esas itibarıyla taraflar arasında çıkan uyuşmazlıklar karşısında mahkeme tarafından kira bedelinin yeniden tespit edilmesine ilişkin bir dava türüdür. TBK madde 344 ve 345’te düzenlenen bu davanın sadece olağandışı durumların varlığında gündeme geleceğini belirtmek gerekir. İçinde bulunduğumuz koşullar göz önüne alındığında her gün değişen ekonomik ve toplumsal koşulların varlığı, olağandışı durumlarla karşı karşıya kaldığımızın ve kalmaya da devam edeceğimizin bir göstergesidir. Bu durum karşısında çözüm yollarının yargı yolu ile aranacağı, söz konusu tespit ve uyarlama davalarının açılma oranlarının ise had safhalara çıkacağı kanaatinde olduğumuzu da belirtmeliyim.
TBK’de düzenlenmiş olan kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için öncelikle kanundan kaynaklı belli başlı şartların oluşması gerekmektedir. Öncelikle TBK m. 345’e göre kira tespit davası, kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman açılabilir; fakat davanın açılmasında hukuki yararın bulunması şartı vardır. Sözleşmenin tarafları, artış oranı belirlememişler ise mahkeme hakkaniyet esasına göre fakat üretici fiyat endeksi oranından yüksek olmamak koşulu ile kira bedelini belirler. Tarafların kira bedeli konusunda anlaşma yapıp yapmadığına bakılmaksızın kira parasının belirleneceği zaman dilimi olarak ise yasada beş yıllık bir süre öngörülmüştür. Buna göre, taraflar kira bedeli artış oranı belirlememiş bile olsalar beş yılın sonunda, kira bedelinin tespitini talep edebileceklerdir. Bu hâlde, kira bedeli mahkeme tarafından ÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenir. Bu davanın açılacağı zaman da önem taşımaktadır. Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılırsa ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunularak izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılırsa; mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanacaktır. Bu sürelere uygun şekilde açılmadığı takdirde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin karar bir sonraki kira döneminde uygulanabilecektir.
Yüksek enflasyonun ve talep artışının gayrimenkul fiyatlarını, dolayısıyla kiraları yüksek bir seviyede tutmaya devam edeceği görülmektedir. Yukarıda da bahsettiğimiz üzere yüksek fiyatların, kiralayan ve kiracı arasında ihtilaflar yaratmaya devam edeceği de bunun doğal sonucudur. Kanun koyucunun, yasal kurumların ve diğer aktörlerin bu ihtilafları minimuma indirmek, hakkaniyetli bir biçimde bu sorunu çözmek adına girişimleri devam edecektir. Bu aktörlerden biri olan avukatların da tarafları doğru ve hakkaniyetli bilgilendirerek aksiyona ve sonuca bağlaması temel avukatlık görevlerinin gereğidir. Oluşacak davalarda kanun koyucunun belirlediği ölçü ve standartlarda, güncel içtihatları en doğru şekilde müvekkillerinin yararına uygulamaları esas olmakla birlikte, dava öncesinde uzlaşmanın kiralayan ve kiracı arasındaki kadim geleneklerin ve iyi niyet ilkesinin öncelenerek uzlaşılması esas olmalıdır. Her konuda olduğu gibi toplumsal ve bireysel vicdanın, hakkaniyetin, adalet duygusunun ve toplumumuzun geleneklerinde nakşedilmiş olan manevi zenginliklerimizin bu ihtilaflarda temel sorun çözücü olacağı ve toplumsal barışı koruyacağını da hiçbir zaman unutmamanın gerekli olduğunu bir kez daha hatırlatarak yazıma son veriyorum. n
