Şerif Nadi Varlı Gayrimenkulün Altını Londra

Vartur yönetici ortağı ve broker Şerif Nadi Varlı, gayrimenkul yatırımı açısından Londra’nın avantajlarını ve ekonomik verilerini MAG Okurlarıyla paylaşıyor.

Londra, Türk yatırımcıların uluslararası gayrimenkul yatırımlarında tercih ettiği lokasyonlardan biri olarak öne çıkıyor. Bunun sebepleri neler?

Londra’nın Türk yatırımcıları için bir gayrimenkul yatırım cazibe merkezi olmasının başlıca sebebi, sahip olduğu ekonomik istikrar ve güven sayesinde yatırımcısını asla mağdur etmeyecek bir pazar olması.

Londra, dünyanın en prestijli banka kurumlarına ev sahipliği yapar ve global ekonomide önemli söz sahibi olan bir şehirdir. Girişimcilik ve yeni yatırımlar için dünya çapında çokça tercih edilen, en ünlü şirketlerin mutlaka ofis bulundurduğu bir şehirdir. Dünyanın en önemli eğitim kurumlarını bulundurur. Bu sebeplerden dolayı nitelikli yatırımcı potansiyel ve sirkülasyonuna hep sahip olduğu için evinizi kiraya vermeniz, satmanız oldukça kolaydır.

Piyasanın yaklaşık olarak belirlediği getiri oranları vardır, bunlar sabittir ve kiracınızla mağdur olmazsınız.

Şehir her geçen gün geliştiği ve genişlediği için yeni toplu ulaşım hatları kazanır ve bu toplu ulaşım hatları yeni stratejik yatırım imkânları sağlar. Örneğin; 2022’de açılan Elizabeth hattı birçok yeni ve stratejik projeye ön ayak olmuştur. Tamamen yatırım amaçlı düşünen müşterilerimize bu hattın üzerindeki projeleri şiddetle tavsiye ediyoruz, çünkü örneğin Londra’nın neredeyse dışında sayılabilecek bir bölge, önünden bu hat geçtiği için şehrin finansal kalbi olan Canary Wharf’a otuz beş dakikada bağlanabiliyor. Böylece şehirden uzak, yeşil içerisinde bir hayat sürerken şehrin kalbine de kısa bir süre içerisinde bağlanabiliyorsunuz.

İngiltere’de dünyanın en kaliteli eğitim ve sağlık hizmetini ücretsiz bir şekilde alabiliyorsunuz. Bu, çocuklarının veya kendi geleceklerini İngiltere’de kurmayı planlayan müşterilerimiz için harika bir durum, çünkü bu kadar kaliteli eğitim ve sağlığın olup da ücretsiz sağlandığı bir ülke yok diyebiliriz.

Londra için “gayrimenkulün altını” diyebiliriz. Fiyat endeks trendi uzun vadede her zaman yukarı yöndedir.

Bunun yanında; dünyanın en önemli finans ve eğitim kurumlarının yer aldığı küresel bir şehir olması, sirkülasyonun hep devam etmesine olanak sağlar. Bu yoğun sirkülasyon, sahip olduğumuz mülkün uzun vadede her zaman değerlenmesini ve edindiğimiz mülkü kolayca kiraya verebiliyor olmamızı sağlar. Birleşik Krallık’ın geçtiğimiz yüzyıla damga vuran bir devlet olması, global popülerliği ve yatırımcı güvenliğinin ön planda tutulması, Londra’yı da her zaman emlak sektörü için güvenli ve cazip bir şehir haline getirmiştir.

Peki, buranın prestijli ve yatırım potansiyeli yüksek bölgeleri hangileri? Genç yatırımcıların tercihi hangi yönde oluyor?

Hackney, King’s Cross, Southall ve Greenwich başlıca bölgeler olabilir bu soru için; fakat biz Vartur olarak müşterilerimize en uygun bölge ve projeyi önerebilmek için, yaşamak, yatırım ve birçok faktörü göz önünde bulunduruyoruz.

Tarihî dokusu düşünüldüğünde, klasik İngiliz tarzı mülklere ilgi nasıl? Türk yatırımcılar hangi tür binalara ilgi gösteriyor?

Türk ve Orta Doğu bölgesinden çokça yatırım alan projeler stüdyo veya 1+1 daireler olan, yıllık kira getirisi mülkün değerinin yaklaşık %6’sını karşılayan, kolay kiralanabilen, yeni inşa edilen projeler oluyor. Elbette tarihî yapılar tercih edilebilir fakat müşterilerimiz çoğunlukla stratejik öneme sahip yeni projelere ilgi gösteriyor.

Londra’da yatırım yapmak isteyenler için İngiltere’nin ekonomik verileri hakkında kısaca bilgi verir misiniz? Brexit, yatırımcıları etkiledi mi?

Brexit’in kısa vadeli olarak ekonomik anlamda zorlanmaya sebebiyet vermesine rağmen Birleşik Krallık’a bir özerklik sağladığı için uzun vadede pozitif etkileri olacağına inanıyorum. Brexit sayesinde Avrupa’ya bağlı olan ekonomik yapı bağımsız İngiliz ekolüne geri döndü ve bunun İngiltere yatırımcıları için iyiye bir işaret olduğunu düşünüyorum.

Londra’da ortalama fiyat endeksi mayıs 2021 ve pandemi etkisiyle çok yükselmişti; fakat günümüzdeki yüksek olan ev kredisi faizi, fiyatların gerilemesini sağladı. Gittikçe ev kredi faizleri düşüyor ve ortalama ev fiyatlarının yükseliş trendinde olduğunu görüyoruz. Dolayısıyla İngiltere dışında İsviçre, Birleşik Arap Emirlikleri gibi bankacılığın geliştiği ülkelerden kredi çekerek veya nakit paraya sahip olan müşterilerimizin nakit paralarını kullanarak şu anda ev almalarını tavsiye ediyoruz. Konjonktür, Birleşik Krallık çapında ev fiyatlarının artacağına işaret ediyor. Tabii ki de bu fiyat artışından en fazla Londra yararlanacaktır.

Londra’daki kiralara getirilen üst artış limiti, yıllık kira getiri oranı, kira artışı ve kiralama sistemi hakkında biraz bilgi verir misiniz? Bu, yatırım yapmak isteyenleri nasıl etkiliyor?

Öncelikle tekrardan belirtmek isterim ki diğer emlak yatırımı lokasyonlarını da göz önünde bulundurduğunuzda Londra’yı emlak yatırımının altını gibi düşünebilirsiniz. Her zaman size bir güvence verir ve bu yüzden de yüzyıllardır en önemli emlak yatırım lokasyonlarından birisi. Bazı durumlarda hükûmet, piyasa dengesini kurabilmek adına kira artış üst limiti koyabiliyor fakat bu durum kiracı veya ev sahibi tarafından herhangi bir tarafın özellikle lehine değil, dengenin korunması adına uygulanıyor.

Sahip olduğunuz mülkün kendi değerlenmesini göz ardı bile etsek, yıllık kira getirisi mülkün şimdiki değerinin en az %4,5 ila %6’sını getirecek şekildedir ve bu oranın daha da aşağıya düşme ihtimali yokken stratejik bir yatırım yaptıysak artabilir bile. İlk soruda bahsettiğim sebeplerden dolayı çok yoğun olan nitelikli insan sirkülasyonu, sahip olduğumuz gayrimenkulü zaten çok kolay kiralamamızı sağlıyor.

Vergi konusuna değinir misiniz?

Londra’da ev sahibi olurken sözleşme aşamasında ödediğimiz SDLT (Stamp Duty Land Tax) adında bir vergi bulunuyor. Bu vergi, %5 ila %10 arasında değişmekle birlikte satın aldığınız mülkün durumu, kaçıncı satın aldığınız ev olduğu, yaşamak için mi yoksa kiraya vermek için mi aldığınız gibi birçok faktöre göre değişebiliyor. Bu yüzden müşterimize ve seçtikleri spesifik bir daire adına bu vergi miktarını hesaplayıp net bir sayı telaffuz etmemiz en doğrusu olacaktır. Ek olarak, kira getirisinden yıllık 12.570 poundun üzerindeki getirinin %20’si “Capital Gain” kapsamında vergilendiriliyor fakat bu da müşterimizin sahip olduğu mülk sayısı ve değerleri gibi birçok değişkene göre şekillenebilir. Dolayısıyla her bir müşterimize özel hesaplamamız daha yerinde olacaktır.

Londra’da alınan bir mülkün getirisi ne zaman başlıyor?

Londra’da birçok inşaat projesi yakın zamana teslim sağlıyor. Bunun yanında hazır olan da birçok proje var. Dolayısıyla çok kısa zaman içerisinde kiraya verip getiri elde etmeye başlayabilirsiniz.

Londra’daki gayrimenkulün değerlenmesini ve fiyat değişimini hangi faktörler etkiliyor?

Londra’daki gayrimenkulün değerlenmesini günümüzde en çok etkileyen faktörlerden biri mortgage faizleri. Şu anda yüksek olan faizler inme trendinde. Bu, satın alınan ev sayısını arttırıyor ve günümüzde ortalama fiyat endeksi yukarı doğru gidiyor. Bu yüzden şu anda ev sahibi olmanın stratejik bir zamanlama olacağına inanıyoruz.

Onun dışında bazı uluslararası durumlar kısa süreliğine ufak dalgalanmalara sebebiyet verebilir fakat tabloda görüldüğü gibi, Londra’daki fiyat endeksi her zaman yukarı doğru gidiyor.