Burak Demircan – Uluslararası Yatırım Köprüsü
Dubai ve İstanbul’daki dinamik gayrimenkul piyasalarını yıllara yayılan uluslararası tecrübesiyle yorumlayan Burak Demircan, yatırımcının güvenini nasıl inşa ettiğinden bölgesel getirilerin geleceğine kadar merak edilen pek çok başlığı MAG Okurları için açıklıyor.
Çalışma alanlarınıza da değinerek kendinizden bahseder misiniz?
Kariyerime uluslararası ticaret ile başladım. Marmara Üniversitesi İşletme lisans eğitimimi tamamladıktan sonra, İTÜ Uluslararası Ticaret alanında yüksek lisans derecemi aldım. Ayrıca, Boston’da Harvard Üniversitesinde bir yıl boyunca Uluslararası Ekonomi (International Economics) eğitimi aldım. Kariyerimin ilk yıllarında, Türkiye’de üretilen katma değerli ürünleri on sekiz farklı ülkeye ihraç ettim ve birçok üretici firmaya danışmanlık yaptım. Yurt dışında kurduğum güçlü bağlantılar sayesinde, Türkiye’de özellikle İstanbul’daki sanayi işletmelerinin arsa yatırımları ve üretim tesisi kurma süreçlerine danışmanlık yapmaya başladım ve emlak sektöründeki kariyerim bu sayede şekillendi. 2013 yılında Mitos Emlak şirketini kurdum ve yurt dışından gelen farklı taleplere karşılık vermeye başladık. Danışanlarımızın talepleri doğrultusunda yatırım için alternatifler ararken, Dubai’nin sunduğu avantajları fark ederek tecrübemizi ve vizyonumuzu bu alana taşıdık. 2021 yılında Mitos Real Estate şirketini kurarak global bir şirket olmanın ilk adımını attık. Şu anda, hem Dubai hem de İstanbul ofislerimizde yatırımcılarımıza hizmet vermeye devam ediyoruz.
Emlak danışmanlığı sadece satış değil, aynı zamanda güven inşa etme süreci. Siz bu güveni nasıl sağlıyorsunuz?
Emlak danışmanlığı, hele ki söz konusu Dubai’de milyon dolarlık bir yatırım ya da İstanbul’da bir ailenin tüm birikimi olduğunda, bu iş sadece bir sözleşme imzalamak veya bir satış yapmakla bitmiyor.
Bu, insanların geleceği için attığı en büyük adımlardan biri ve bu kararda ben aracı oluyorum. Bu yüzden “güven” her şeyden önce geliyor. Ben bu güveni nasıl sağlıyorum? Aslında çok basit, şeffaflıkla ve dürüstlükle. Sunum yaparken gerçekleri söylerim, güzelleştirmem. Bir mülkün eksiği varsa, yatırımın riski varsa, bunu açıkça söylerim. Amacım hızlı satış yapmak değil, uzun soluklu bir ilişki kurmak. “Bizim bir arkadaş daha yatırım yapmak istiyor, onu sana yönlendirdim.” demeleri, benim için en büyük başarı.
Bugüne kadar sizi çok gururlandıran ya da unutamadığınız bir satış süreci oldu mu?
Ben daha çok çalışma arkadaşlarımın yaptığı satışlardan gurur duyarım. Kendimden bahsedecek olursam, açıkçası beni gururlandıran birçok satış sürecim oldu ancak, özellikle unutamadığım bir satış sürecinden bahsedemem, çünkü hiçbirini unutmam, benim için hepsi çok değerli ve eşsiz.
Yatırım yapmak kadar doğru kişiyi bulmak da önemli. Bir danışmanı seçerken yatırımcı neye dikkat etmeli?
Özellikle Dubai ve İstanbul gibi dev pazarlarda, doğru kişiyi bulmak, doğru yatırımı bulmak kadar önemlidir. Bence başarılı bir danışman öncelikle gerçek uzmanlık ve veriye sahip olmalı. Danışmanınız, sadece projelerin güzel yanlarını değil, hukuku, vergi yapısını ve mülkün beş yıl sonraki potansiyelini de bilmeli. Bu yüzden, duyumlara ve abartılı vaatlere değil, belgeye ve piyasa verisine dayalı konuşan kişileri seçin.
Dubai’de emlak yatırımı yapmak isteyen bir Türk yatırımcıyı neler bekliyor?
Dubai, Türk yatırımcılar için sadece bir mülk almak değil, emlak üzerinden küresel bir vizyon kapısı. İstanbul’dan sonra burada çalışmamın nedeni de bu iki merkezin birbirini ne kadar iyi tamamladığını görmemdi. Türk yatırımcıyı Dubai’de bekleyen en önemli şey, yatırımının net kazancı ve yasal koruma gücü. En başta, yıllık emlak vergisi, kira gelir vergisi ve mülkünüzü sattığınızdaki sermaye kazancı vergisinden muaf olmanız, yüksek kira getirisiyle birleşince yatırımınızın net kazancını inanılmaz artırıyor. Yatırımınızın her adımı, RERA gibi kurumlarca sıkı denetleniyor; yani yatırımınızın ve hukuki çıkarlarınızın güvende olduğundan emin olabilirsiniz. Ayrıca Dubai, sadece kâr değil, uzun süreli ikamet imkânı da sunuyor. Belli miktarda emlak yatırımı yaptığınızda, aileniz için uzun süreli oturum vizelerine kolayca sahip oluyorsunuz. Bu da size global bir hareket serbestliği sağlıyor. En güzeli de, çok kültürlü ortamı sayesinde kültürel olarak kendinizi yabancı hissetmiyorsunuz. Adaptasyon süreci çok rahat ilerliyor. Özetle, Türk yatırımcıyı Dubai’de vergisiz yüksek getiri, yasal sağlamlık ve global bir vizyon bekliyor. Bu süreci sorunsuz hâle getirmek de bizim işimiz.
Kira getirisi açısından Dubai’deki en verimli bölgeler hangileri? Yatırımcılar ne kadar sürede geri kazanım sağlar?
Bir gayrimenkul yatırımında en önemli karar, mülkün kendisinden önce konumun kira potansiyelidir. Bu nedenle, Dubai’de en yüksek ve en güvenilir getiriyi hedefleyen danışanlarımız için, bölge analizi kritik önem taşır. Biz de bu analizleri duygularla değil, yalnızca objektif piyasa verileriyle yapıyoruz. Kira getirisi açısından Dubai’yi iki ana yatırım tipine göre değerlendiriyoruz. Kısa dönem (Airbnb) verimi yüksek bölgeler, turistik çekim merkezlerine yakın olup yüksek doluluk oranı ve döviz bazlı kiralar sayesinde yüksek gelir getirirler. Bu yatırım tipinde en verimli bölgeler, ilk yatırım maliyeti yüksek olsa da doluluk oranı ve kira fiyatı rekor seviyelerde olan Downtown Dubai (Burj Khalifa çevresi) ve yıl boyu yüksek talep garantisi sunan Dubai Marina/JLT’dir. Öte yandan, giriş maliyeti düşük ancak, sürekli artan nüfus nedeniyle güçlü kira akışı sağlayan yaşam alanları ise uzun dönem (yıllık) verimi yüksek bölgeler olarak öne çıkar. Peki, bu yatırımın geri dönüş süresi ne kadar? Bu, tamamen seçilen mülke ve yönetim tarzına bağlıdır; ancak, genel bir perspektifte, iyi yönetilen bir kısa dönem yatırımıyla geri dönüş süresi 8 ila 10 yıl arasında gerçekleşebilir. Daha stabil, yıllık kontratlar üzerinden ilerlendiğinde ise bu süre 10 ila 12 yıl bandına oturur. Son olarak, yatırımcının hedefi kısa sürede yüksek kira geliri değil de yüksek değer artışı ise, rotayı hızla gelişen bölgelere çevirmeliyiz. Örneğin; yeni havalimanı Al Maktoum International çevresinde şekillenen Dubai South bölgesi, büyük bir lojistik ve iş merkezi hâline geliyor. Ayrıca Al Marjan Adası, Dubai Islands ve Maritime City gibi bölgelerde kira getirisi başlangıçta daha düşük olabilir ancak, mülk değeri, altyapı projeleri tamamlandıkça katlanarak artar. Bu, sabırlı ve vizyoner yatırımcılar için ideal bir modeldir.
Yeni projeler mi yoksa ikinci el konutlar mı daha avantajlı?
Bu, her yatırımcının ilk sorduğu sorudur ve dürüstçe söylemek gerekirse, tek bir doğru cevabı yok. Avantaj, sizin yatırım amacınıza göre değişir. Eğer hedefiniz değer artışı ise ve beklemeye vaktiniz varsa, yeni projelere yönelmelisiniz. Geliştiricilerin sunduğu esnek ödeme planları sayesinde, mülk daha tamamlanmadan düşük bir peşinatla yüksek bir büyüme potansiyeli yakalarsınız. Önceliğiniz anlık kira geliri ve hemen kiralamaya başlamaksa, ikinci el konutlar daha avantajlıdır. Mülkü hemen görerek, tapuyu alır almaz kiraya verebilirsiniz.
Portföyünüzdeki evlerden sizi en çok heyecanlandıranı hangisi?
Şu an portföyümde beni profesyonel olarak en çok heyecanlandıran proje, Sobha Siniya Island. Bunun temel sebebi, projenin sadece lüks bir konut değil, uzun vadeli ve stratejik bir değer taşımasıdır. Sobha, sektörde kalitesi ve benzersiz detaylara verdiği önemle zaten fark yaratıyor; Siniya Island ise bu kaliteyi tamamen özel bir ada konseptiyle birleştiriyor. Şehrin karmaşasından izole, yemyeşil doğa ile çevrili bu mutlak mahremiyet sunan konum, emlak piyasasında nadir bulunan bir fırsattır.
Bir danışman olarak beni asıl cezbeden, projenin limitli arzı ve yarattığı prestijli yaşam alanıdır. Bu tarz niş ve imza projeler, hem kiralamada yüksek prim sağlar hem de uzun vadede mülkün değer artış potansiyelini katlar. Bu yüzden, Siniya Island’ın gelecekteki değer artış potansiyeline tam anlamıyla inanıyorum.
