Marisan Properties Dubai’de Eviniz Olsun

Emirlikteki emlak yatırımlarına gelen yoğun ilgi üzerine Marisan Properties’i hayata geçirerek hizmet veren firma kurucu ortağı Emrah Doğan, Dubai’deki arazi ve gayrimenkul piyasasını değerlendirerek, satın alım işlemlerindeki süreci MAG Okurlarıyla paylaşıyor.

Öncelikle Marisan Properties hakkında bilgi verir misiniz?

Marisan Properties olarak yolculuğumuza 2022 baharında başladık; ancak, firmamızın kökeni, hâlihazırda Dubai’de dört yüz binden fazla yolcu sirkülasyonuna sahip olan ve tüm bu yolculara yer hizmetleri sunan Phoenix One Group’a dayanmaktadır.Phoenix One Group ise 2017’de hizmete başlamıştır. Bu büyük misafir grubunun emlak yatırımlarına olan yoğun ilgisine yanıt verebilmek adına, bizler Marisan Properties olarak projemizi 2022 yılında hayata geçirdik. Bu çatı altında dört kişi ile başlayan serüvenimizde, şu an altı ana pazar ve kırktan fazla ülkeye seksen personelimiz ile hizmet vermekteyiz.

Hangi hizmetleri veriyorsunuz?

Faaliyet alanımız gereği gayrimenkul alım ve satım, uzun ve kısa süreli kiralama işlemlerini başarıyla gerçekleştirdiğimiz gibi, çatısı altında bulunduğumuz şirketler grubunun da tarafımıza sağladığı avantajlar dolayısıyla emirlik içerisinde şirket açılımı, vize işlemleri, turistik faaliyetler gibi geniş bir portföy ile misafirlerimize hitap edebiliyoruz.

Birleşik Arap Emirlikleri’ndeki gayrimenkul piyasasını değerlendirir misiniz?

Birleşik Arap Emirlikleri’nde piyasayı üç ana başlık altında incelememiz mümkün. İlki; sermayenin ve insanın ortak özelliklerinden en temeli olan güvenlik talebi. Bu talep Birleşik Arap Emirlikleri’nde hem sakinler hem de yatırımcılar ve yatırımları için fazlasıyla karşılanıyor. Dünya genelinde bilinen ve otoriterlerce kabul gören bir “güvenli şehir” sıfatı Dubai ile özdeşleşmiş durumda. İkinci olarak; eşsiz güvenliğin yanında emirlik yönetiminin oldukça hassas olduğu temizlik ve imaj konusu var. Tüm emirlik, tüm sokaklar ve tüm binalar dünyada benzerine nadir rastlanacak derece temiz. Şehrin mimarisi, fütüristik tarzı ve görkemi ile dikkatleri üzerine çekmek konusunda rakipsiz. Üçüncü olarak ise; bu kazanımlara binaen tabiatıyla gelişen talep. Yalnızca geçtiğimiz sene diğer ülkelerden Dubai’ye yüz yirmi bin kişi taşındı. Bu yüksek rakama rağmen teslim edilebilen ev sayısı ise elli bin. Ekonomi biliminin açıkça ortaya koyduğu üzere talebin arzdan fazla olduğu bu gibi senaryolarda, ürünlerin fiyatı yukarı yönlü hareketlenmeye eğilimlidir. Dolayısıyla bu durum Dubai’nin yatırıma fazlasıyla değer bir lokasyon olarak öne çıkmasına sebep oluyor. Yalnızca arz-talep dengesi değil, dünyanın dört bir yanından yatırım alması, yani pazar çeşitliliği ise piyasayı stabilize ediyor. Bu pazar çeşitliliğini örneklemek gerekirse; Asya, Avrupa ve Amerika kıtalarından bahsedebiliriz. 2023 yılında Dubai’ye en çok yatırım yapan Asya ülkeleri Hindistan ile Çin Halk Cumhuriyeti ve yatırımları 16,6 milyar dolar değerinde. Avrupa’da ise Almanya ve İngiltere önde gelen yatırımcılardan, toplam yatırımları 9 milyar dolar değerinde. Amerika kıtasına geldiğimizde tahmin edilebileceği üzere ABD yatırım yarışında 3 milyar dolar gibi bir hacimle ipi göğüsleyen dev konumunda.

Dünya genelinde faiz oranlarının düşmesiyle birlikte, insanlar daha ucuz krediye erişebilir hale gelmiştir ve kiracılıktan ev sahibi olmaya yönelmişlerdir. Bu durum, şu anda az bulunan, gayrimenkul gibi metaların fiyatını yukarı yönlü itmektedir. Dubai, talebi karşılamak adına her gün yeni projeler duyurmakta ve pazarını genişletmektedir. Kısa ve uzun vadede yüksek kâr oranına sahip yatırımların merkezi olmak, Dubai’nin öncelikli hedefidir ve bu hedef doğrultusunda kararlı adımlar atmaya devam etmektedir. Dolayısıyla oldukça pozitif bir senaryo var önümüzde.

Birleşik Arap Emirlikleri’nde bir gayrimenkul sahibi olmanın ayrıcalıkları nelerdir?

Birleşik Arap Emirlikleri ve özelinde Dubai, az önce bahsettiğim üzere global olarak güvenlik konusundaki hassasiyeti ve başarısıyla tanınmaktadır. Ayrıca, şehrin 7/24 canlı oluşu, burada yaşayanlara eğlence sektöründen alışverişe, turistik tesislerden sanat ve spor etkinliklerine kadar geniş bir yelpazede sınırsız imkân sunması; ayrıcalıkların başında gelmektedir. Dubai’nin kozmopolit ve misafirperver yapısıyla, farklı kültürlerden gelen herkesin bu şehirde keyifli bir yaşam sürmesi mümkündür.

Tüm bunların etkisiyle yoğun ilgi gören şehirde, otel ve gayrimenkullere olan talep hiç azalmamaktadır. Bu talebe binaen yatırımlarını Dubai’de yapmak isteyen müşterilerimiz ise vergiden muaf dolar bazlı gelir elde etmek gibi eşsiz bir ayrıcalığa sahip olma imkânına erişmektedirler.

Dubai’nin hangi bölgelerinde yatırım yapmak akıllıca olur?

Tabii ki dünyanın tüm şehirlerinde olduğu gibi, merkezî lokasyonlar ilk akla gelenlerdir. Daha spesifik olmak gerekirse,

Downtown ve Marina bölgelerinden bahsedebiliriz; ancak, bu bölgeler artık potansiyellerini gerçekleştirmiş ve son

fiyatlarına ulaşmış durumdadır. Bugünkü merkezin etrafında  konuşlandığı Dubai Havalimanı şu anda dünyanın en yoğun

havalimanı ve kapasitesinin üzerinde çalışmaktadır. Bu sebeple, yakın geleceği projekte eden “2040 Dubai kent planı” devreye sokulmuş durumda. Bu plana binaen bizzat Dubai emirinin adını taşıyan El-Maktoum Uluslararası Havalimanı yeni merkezin etrafına konuşlanacağı lokasyon olacaktır. Dolayısıyla Dubai güneye doğru genişleyecektir. Önümüzdeki dört ila beş yıllık periyotta yeni havalimanına yakın olan bölgeler, yani Palm Jebel Ali ve Dubai Expo bölgeleri fazlasıyla değer kazanacaktır. Bu alanlar yeni ilgi ve yatırım merkezi olmaya aday durumdalar diyebiliriz. Yatırımlar arasından kârlı olanı değil, en kârlı olanı seçmeye uğraştığımız Dubai, her gün gelişmekte ve büyümektedir.

Dubai’de kimler gayrimenkul satın alabilir? Satın alabilmek için oturma izni gerekir mi?

Dubai’de yaş sınırlaması olmaksızın herkes gayrimenkul satın alabilir. Hatta, oturma izni gerekmez ve yapılan yatırımın miktarına bağlı olarak “yatırımcı” veya “altın vize” gibi seçeneklerle oturma izni almak mümkün hale gelir.

Mülk satın alırken dikkat edilmesi gereken noktalardan bahseder misiniz?

Öncelikle, mülk satın alırken dikkat edilmesi gereken ilk unsurun profesyonel destek almak olduğunu düşünüyorum. Sebebi ise; Dubai gibi yüzlerce proje ve seçeneğin olduğu bir destinasyonda en doğru yatırımı yapabilmek, bürokratik süreçleri kolay ve hızlıca aşabilmek için bu destek elzem olacaktır. Müşterilerimize gayrimenkul yatırımları konusunda yardımcı olurken, seçilen lokasyonun potansiyelini, müteahhit opsiyonlarını ve bu opsiyonların marka değerini, özenle seçilen projeyi ve projenin sunduğu manzarayı, kat bilgilerini dikkate alarak tavsiyelerde bulunuyoruz.

Gayrimenkul alımında yasal süreç nasıl işliyor?

Dubai’de üç tip arazi, gayrimenkul bulunmaktadır: Non free hold alanlar: Dubai’nin yabancı yatırımlara açık olmayan alanları. Leasehold alanlar: Uzun vadeli bir kiralama gibi, mülkü sabit bir süre için kullanma hakkını satın alırsınız. Bu kiralama süresi genellikle doksan dokuz yıldır ancak, bazı durumlarda daha kısa da olabilir. Bu tip alanlarda miras hakkı yoktur. Freehold alanlar: Sahibine, mülkün üzerinde bulunduğu araziye ek olarak ev üzerinde de tam mülkiyet hakkı verir. Dubai Arazi Departmanı (DLD), alıcının adını sicile “arazi sahibi” olarak kaydeder ve mülk için tapu verir. Miras hakkı mevcuttur.

Biz müşterilerimize “freehold alanlar” için yatırım danışmanlığı veriyoruz. Müteahhit firmalar projelerini, DLD üzerinden gerekli izinleri alıp satın alımı yaparak bu alanlara inşa etmeye başlarlar. Projelerin müşterilerimiz tarafından satın alınabilmesi için inşaatların tamamlanmasına gerek yoktur, faizsiz ödeme yapma imkânları sağlayan avantajlı planlar ile yatırım süreci başlamış olur. Süreç boyunca bizzat müteahhit firmaya yapılan tek ödeme rezervasyon ücretidir ve dairenin satış fiyatının yüzde birine tekabül eder. Kalan tüm ödemeler devletin kontrolünde olan ve “escrow account” adı verilen hesaplara yapılır. İnşaat tamamlandıkça bu ödemeler “escrow account”tan müteahhit firmaların hesaplarına aktarılır. Tüm süreç DLD, yani devletin kontrolünde ve takibinde gerçekleşir. Diğer ülkelerdekinden farklı olarak üçüncü bir tüzel kişilik, yani sigorta şirketi ya da şirket grupları olmaksızın süreç bizatihi devletin koruması ve desteği ile tamamlanır.