Tuğba Çağlar: Gayrimenkul Yatırımında Hukuki Güvenlik

Yabancı gayrimenkul yatırımcılarının Türkiye’deki hukuki danışmanı, Çağlar Hukuk ve Danışmanlık Yöneticisi, Uzman Arabulucu Avukat Tuğba Çağlar, taşınmaz hukukuna ilişkin önemli noktalara ışık tutarak dikkat edilmesi gerekenlere değiniyor.

Tuğba Çağlar kimdir, kendinizi tanıtır mısınız?

1978 yılında Trabzon’da doğdum. 2002 yılından bu yana, yaklaşık on sekiz yıldır Trabzon Barosuna bağlı olarak görev yapmaktayım. Gayrimenkul hukuku alanında uzmanım ve Karadeniz Teknik Üniversitesinde taşınmaz değerleme üzerine yüksek lisansımı tamamladım. FIDIC sözleşmelerindeki eğitimimi tamamlayarak, bu konuda uluslararası sözleşmelere imza attım. Avrupa Birliği eğitimimi tamamlayarak, 2010 yılında uluslararası anlaşmalarda danışman ve arabulucu oldum. Gayrimenkul yatırımlarında hukuki güvenlik temelli Mülkiyet Analizi Raporu, yani “MAR” markasının patentini alarak, İngilizce ve Arapça dillerine de çevrilen bu projeyi 2016 yılında yabancı yatırımcının hizmetine sundum. 

Türkiye’de ilk kez “gayrimenkul yatırımında hukuki güvenlik” diyen kişisiniz. Bu düşünceniz nasıl oluştu? Daha sonrasında kitabınızda neleri ön plana aldınız?

Ben yatırımın başındayken, hukukçuların, çalışmanın tam da içinde bulunmasının önemli olduğunu düşünüyorum, çünkü çözüme kavuşturduğum birçok davada, yatırım bittikten sonra oluşan hukuki ihtilafların ne yazık ki yatırıcı için çok büyük zararlara yol açtığını biliyorum. Bu yüzden de daha en başındayken, anlaşmalar yapılmadan, hukuki bir fizibilitenin çok önemli olduğunu düşünüyorum. Benim gibi düşünen üniversite hocalarımızla, bu işimle ilgili olan kitabımızda tüm açıklığı ile gerekçelerimizi yazdık.

Yeni nesil avukatlık ve hukukun Ar-Ge’si nedir? 

Yeni nesil avukatlık, çağın gereksinimlerine erken uyum sağlayabilen, enerjik hukuku tek bir açıdan değil, sorunun gerektirdiği tüm açılardan değerlendirebilen, planlı ve özverili bir takım oyunudur. Hukukta çalışılacak çok alan olduğuna inanıyorum; bu nedenle de Ar-Ge’ye oldukça önem veriyorum. Bu konuda yaptığım ve patentini aldığım bir çalışmam var. 

Yabancı yatırımcı, yatırım yaparken sizden nasıl bir hukuki güvenlik istiyor ve neden böyle bir hizmete gerek duyuyor?

Ülkemizde yasalar çok sık değişiyor. Bugünkü yasalara göre planlanan bir yatırım, çok kısa bir süre sonra çıkan yasa ya da gözle görülemeyen bir hukuki geçmiş nedeni ile çöpe dönüşebiliyor. Sermaye risk kaldırmaz. Bu, yatırımcı için son derece önemlidir ancak, ülkemizde riskleri bir bütün halinde değerlendirirsek, en büyük riski hukuki mevzuat alır. Dolayısı ile hukuki fizibilite son derece önemlidir.

Uzman bir arabulucu ve ISTAC tarafından yetkili kılınmış bir tahkim hakemisiniz. Arabuluculuk ve tahkim nasıl süreçler ve neden önemliler?

Yatırımın en önemli üçüncü ayağı barışçıl çözüm yollarıdır, çünkü ne yazık ki mahkemelerde davalar bitmiyor, uzun sürüyor. Özellikle istinaf mahkemeleri, sürenin daha da uzamasına neden oldu. İnsanlar erken gelen çözümlere ihtiyaç duyuyor. Arabuluculuk, çok uzun süreden beri beklediğimiz bir yol idi, yurt dışında çok önemli arabuluculuk firmaları var. Nihayet artık biz de iyi bir planlama ile hem eğitimini hem sınavını hem uzmanlığını koordine edebildik. Arabuluculuğun en önemli avantajı hak odaklı değil, menfaat odaklı çözümler üretmesi ve sonucunda verilen kararların icrai nitelikte olmasıdır. Tahkim son yıllarda daha da hızlandı; ticaret açısından hızlı ve daha ucuz kararlar alınabilen bir yol olması sebebiyle ticaret ile uğraşan yatırımcının ilk tercihi oldu.

Yayın hayatında yerini almış, basımı tükenmiş birçok kitabın yazarısınız. Kaç kitabınız var? Bu kitaplardan biraz bahseder misiniz?

İlk kitabım 2015 yılında yayına giren “Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atmanın Matematiği”,  ikinci kitabımız üniversite hocalarımızla birlikte kaleme aldığımız “Gayrimenkul Yatırımında Hukuki Güvenlik”, sonrasında yine üniversite hocalarımızla birlikte çalıştığımız “Mülkiyet Analizini Gerektiren Vaka Analizi” kitabımız, devamında “Kamulaştırma Davalarında Pratik Uygulamalar” ve kısa bir süre önce çıkan, “Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atmanın Matematiği” kitabımın ikinci baskısı okurlarımla buluştu. Bilginin paylaşıldıkça çoğaldığını düşündüğümden yazmaya devam etmeyi düşünüyorum ve yazdığım kitapların baskılarının tükenmesi daha iyi çalışmalar yapmam için motive edici oluyor elbette.

Türkiye’de gayrimenkul sektörünü nasıl değerlendiriyorsunuz? Güvenli bir gayrimenkul yatırımında nasıl aşamalardan geçmeli?

Birinci aşamada; yapılması muhtemel yatırım üzerinde yatırıma başlanmadan önce mutlaka bir mülkiyet analizi yapılmalıdır. Tapu sicilinde malik, şerhler ve ipotek/irtifak/haciz yönünden, gayrimenkul yatırımı kadastro yönünden, imar planı yönünden, taşınmaz değerlenmesi yönünden mutlaka hukuki bir ön çalışma yapılmalı. Buna, yatırım yapılacak taşınmazın, tapusundan imar düzenlemesine gayrimenkul yatırımının check-up’ı da diyebiliriz. 

İkinci aşama; profesyonel sözleşmeler ile yatırımın planlanarak yapılması -ki burada dünya standardı “Fidic” sözleşmeleri uygulamalı ve aslında bu sözleşmeler bize çok yabancı değil. Yıllardır süregelen bir inşaat geleneğinden kaynaklı kat karşılığı inşaat sözleşmesini hepimiz bir şekilde kaleme alıyoruz ancak, burada önemli olan, güven veren ve uluslararası standart taşıyan sözleşmeler ile yatırımın yapılması. Bu sözleşmeler yabancı yatırımcı için güven vericidir.

Üçüncü ve son aşama; sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde tahkim yetkisinin düzenlenerek daha sözleşme aşamasında iken tarafların hakemlerini belirlemesidir.

Bir gayrimenkul hukuku uzmanı nelere dikkat etmelidir? Geçmiş davalarınız ve iş tecrübenizden örnek vererek anlatabilir misiniz?

Öncelikle hem gayrimenkul yatırımcısı açısından hem de müteahhit ve taşeron açısından ekonomik ve sosyal anlamda oldukça yüksek bütçelerle gerçekleştirilen yatırımlarda koruyucu önleyici hukuki danışmanlık hizmetlerine önem verilmelidir. Yatırıma başlanmadan hukuki danışmanlık hizmetinin alınmaması büyük ihtilafların doğmasına neden olmaktadır.

Uzman bir arabulucu olarak hangi alanlarda arabuluculuk yapıyorsunuz? Konusunda uzman arabulucu ne demek? Türkiye’de arabuluculuğun geleceği hakkında neler düşünüyorsunuz? Yakın bir zaman önce Türkiye’nin de imzaladığı Singapur Sözleşmesi arabuluculuk için ne ifade ediyor?

Singapur Sözleşmesi, ticari arabuluculuklarda uygulanır. Uluslararası ticarette ihtilaflar, sorunlar yaşandığında yabancı bir ülkede dava açılmasına gerek kalmayacak, uluslararası ihtilaflar arabulucular yardımıyla çözümlendiğinde doğrudan icra edilebilecek anlamına gelmektedir. Bu oldukça güzel bir gelişme, çünkü 11.04.2022 tarihinde Türkiye’de yürürlüğe giren Singapur Sözleşmesi ile özellikle ticari konulardaki uluslararası uyuşmazlıkların çözümünde en etkin ve ekonomik yolun arabuluculuk olduğu bir nevi imza altına alınmış oldu. Artık bölgedeki ticaretin arabulucusu olabiliriz. Bu sözleşme ABD’den Çin’e elli dört ülkenin taraf olduğu bir sözleşmedir. Bu ülkelere mesafenin az olması da ülkemizi arabuluculuğun merkezi haline getirebilecek etkenlerdendir.